Runt om i landet har Förhandstecknare till nybyggda bostadsrätter dragit sig ur förhandsavtalen när de blivit varse om chockhöjda avgifter till följd av främst räntehöjningar. Mikael Nordström redogör här för tre fall av grupptalan i domstol av köpare som tvingats dra sig ur sina förhandstecknade bostadsrätter och handpenningarna gått förlorade.

Efter att räntan började höjas 2022 höll inte längre kostnadskalkyler för nyproducerade bostadsrätter. Bostadsrättsföreningar under bildande tvingades höja årsavgifterna kraftigt redan innan inflyttning i de nybyggda bostäderna. Köpare som tecknat sig för bostäder i förhandsavtal drog sig ur och ville ha tillbaka sin handpenning och stämde föreningarna för att få tillbaka denna. Bostadsrättsföreningarna svarade med motstämning för att de tvingades sälja om lägenheterna till lägre pris och ville ha ersättning för de förlusterna.

Nu möts de i rätten

Jag har granskat tre fall som i sak är ganska lika men med vissa skillnader. Det gäller föreningarna Sjöbris 1 i Västerås, Jakobsbergsskogen 2 och Sundsta Torg, båda i Karlstad.

Först upp i rätten ser Jakobsbergsskogen 2 ut att bli och det är utsatt till huvudförhandling den 28:e januari 2025 vid Värmlands tingsrätt.

Vad det i grund och botten handlar om är följande lydelse i bostadsrättslagen §13.3:

Förhandstecknaren har rätt att frånträda förhandsavtalet om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet.

I förarbetet till lagen (från 1971) nämns att runt 10% kan räknas som en väsentlig höjning men detta skrevs aldrig in i lagen.

I fallen med de tre föreningarna som tas upp här handlar det om väsentligt mycket högre höjning än 10% så varför är det ens en diskussion? Jo, i lagen nämns inte vad som avses med avgifter och byggbolagen vill att det ska tolkas som alla avgifter tillsammans, dvs både insats och årsavgift. Eftersom insatsen är så överlägset mycket högre än årsavgiften blir det inte ens i närheten av 10% höjning. Förhandstecknarna däremot vill räkna avgifterna var för sig.

Sjöbrisen i Västerås

Låt oss börja med Sjöbris 1 i Västerås. Det var den första förening där problemet uppstod och det ärendet har setts som ett förväntat pilotfall men JM Bygg, som ligger bakom bygget har förhalat ärendet så att det ännu inte finns någon tidsplan för huvudförhandling.

Efter att avgifterna i Sjöbris 1 höjdes med 37% från kostnadskalkyl till ekonomisk plan drog sig tolv köpare ur och gick samman i en grupptalan mot föreningen. Föreningen hade vid den här tidpunkten en interimsstyrelse, tillsatt av JM Bygg.
Föreningen motsatte sig att förhandstecknarna skulle få driva ärendet som en grupptalan och överklagade det till både Tingsrätt, Hovrätt och Högsta domstolen men förlorade samtliga gånger. Målet får nu drivas som grupptalan.

Man märker en viss irritation från gruppens advokat Per Odeling som skriver:

”Eftersom det är uppenbart att man från föreningen vill fördröja målets avgörande genom invändningar och önskemål om klargöranden hemställer gruppen att tingsrätten meddelar en stupstock enligt 32 kap 15  RB. Det är tydligt att föreningen vill motverka att processen förs framåt.”

Angående vad som egentligen avses med avgifterna skriver Per Odeling så här:

”Av yttrandet framgår att föreningen vidhåller den enligt gruppen verklighetsfrämmande matematiska modell för bedömningen av vad som utgör väsentlig ökning, som innebär att man jämför driftskostnad (årsavgiften) med inköpspriset (insats och upplåtelseavgift).

Gruppen vidhåller uppfattningen att denna modell inte har något stöd i lagens förarbeten, bokningsavtalet eller praxis.

Förutom att insatsen motsvarar marknadsvärdet för bostadsrätten, som återbetalas vid en försäljning, innebär modellen att föreningen kan höja årsavgiften i princip hur mycket som helst utan att detta medför en väsentlig ökning som berättigar förhandstecknarna till hävning.

Modellen innebär att man beaktar en avgift som inte kommer att drabba förhandstecknarna som en slutlig kostnad.”

”Målet är av stort principiellt intresse och efterfrågas av många aktörer inom bostadsbranschen.”

Intressant i fallet med Sjöbris 1 är att här har förhandstecknarna först tecknat ett bokningsavtal och då betalat 20000 kr för att betala resterande 80000 kr i samband med förhandsavtalet. I bokningsavtalet sägs att avtalet kan sägas upp om årsavgiften ökas med minst 10%. Avtalet kan även sägas upp om priset (insats + upplåtelseavgift) blir högre än vad som sägs i bokningsavtalet.

I bokningsavtalet ingick bredband, TV och telefoni men i förhandsavtalet sänktes årsavgiften med motsvarande kostnad och bredband,TV och telefoni blev nu en separat kostnad.

JM Bygg sade emot sitt eget resonemang

Här ser man att JM Bygg använder sig av den i lagens förarbete nämnda 10% gränsen för årsavgiften och att de skiljer på årsavgift och insats för lägenheten. De gör dom som bekant inte när det så småningom sägs upp förhandsavtal utan då vill JM Bygg baka ihop allt i samma avgift.

Bokningsavtalet tecknades med JM Bygg och inte med föreningen Sjöbris 1 (som vid den här tiden bestod av folk tillsatta av JM Bygg). Förhandsavtalet däremot tecknades med Sjöbris 1 som nu säger att det där med bokningsavtal och vad som står där har inte med saken att göra eftersom det tecknats med byggbolaget och inte föreningen. I sak korrekt men det blir vilseledande för förhandstecknarna som inte uppfattat att bokningsavtalet slutar gälla när förhandsavtalet skrivs under. Det verkar som att gruppen av förhandstecknare avser att stämma JM Bygg ifall de förlorar målet.

Sjöbris 1 har också meddelat att de kommer att inkomma med individuella stämningar mot förhandstecknarna på mellan en halv till en miljon kr för förlust vid vidareförsäljning av lägenheterna.

Målet väntar nu på muntlig förhandling och så småningom på huvudförhandling men JM Bygg har varit duktiga på att fördröja det hela så det kan antagligen fortsätta ta sin tid.

Ett av husen i Jakobsbergsskogen. Foto Mikael Nordström.

Jakobsbergsskogen 2 i Karlstad

Det är tre förhandstecknare som sagt upp avtalen eftersom avgiften höjdes med 46,5%. Här har det inte varit någon diskussion om målet ska få drivas som grupptalan vilket gör att det här målet nu ligger före Sjöbris 1 i utveckling och huvudförhandling sker den 28 och 29 januari.

Brf Jakobsbergsskogen 2 har motfordran på förhandstecknarna på 393000, 400000 samt 137000 kr plus handpenningarna på 50000 kr eftersom lägenheterna så småningom såldes till lägre pris än de tecknats för.

HSB har tagit över föreningen Jakobsbergsskogen 2:s fordran på förhandstecknarna bortsett från handpenningarna så här är det två motparter till förhandstecknarna, både HSB och Jakobsbergsskogen 2. Dessa mål där de stämmer varandra handläggs gemensamt.

Advokat Henrik Nilsson företräder förhandstecknarna och föreslår att Tingsrätten skickar vidare målet direkt till Högsta domstolen och att målet ska handla om tolkningen av följande paragraf:

”Förutsätter en tillämpning av 4 kap. 13 § första stycket 3 bostadsrättslagen att det är alla avgifter sammantaget som ska vara väsentligt högre, eller är det tillräckligt att någon av avgifterna är väsentligt högre?

Hur stor ska en höjning av avgiften/avgifterna vara för att anses som väsentligt högre”?

Detta motsätter sig HSB och vill att målet avgörs först i Tingsrätt och Hovrätt innan det tas upp i Högsta domstolen. HSB anser att både årsavgift och insats/upplåtelseavgift ska läggas ihop när det bedöms om avgiften ökat väsentligt vilket det inte har eftersom årsavgiften är så låg även efter höjning i förhållande till insats och upplåtelseavgift.

Förhandstecknarnas advokat Henrik Nilsson förklarade lagens intentioner

Förhandstecknarnas Advokat Henrik Nilsson påpekade att lagstiftaren avsett att hålla isär de olika kostnadstyperna och inte klumpa ihop dem:

”Inför 1971 års bostadsrättslag föreslog kommittén att en grundavgift inte ska kunna tas ut med ett högre belopp än vad som angetts i den ekonomiska planen vid upplåtelse av bostadsrätt efter förhandsavtal.

Vid sådan upplåtelse föreslogs vidare att den i planen angivna årsavgiften inte får höjas med mer än 10 procent på grund av andra förhållanden än sådana som föreningen visar står utanför deras kontroll (se prop. 1971:12 sid 42).

Även om någon gräns för tillåtna höjningar av årsavgiften inte infördes vid den tidpunkten, gjorde man alltså redan då skillnad mellan de olika avgifterna i fråga om väsentliga avgiftshöjningar.”

Jämför man de två målen så märker man att HSB har krånglat betydligt mindre än JM Bygg och HSB har även varit schyssta att ta över fordringar från föreningen så att ifall de förlorar målet så drabbar förlusten på lägre försäljningspris av lägenheterna HSB själva och inte föreningen.

För Sjöbris 1:s del är det mycket värre ifall de förlorar målet eftersom det där handlar om hela tolv lägenheter med förlust på mellan en halv till en miljon kronor per styck och i det målet blir det nog saftiga rättegångskostnader dessutom. Med de höga summor som det handlar om i det här målet så kan det även bli svårt för Sjöbris 1 att få betalt av alla även om de vinner målet.

Sundsta Torg i Karlstad

Även här är det tre förhandstecknare (representeras av advokat Janette Stjernström)  som dragit sig ur avtalet efter att det blev svenskt rekord i avgiftshöjning med 101 procent. Anledningen till den kraftiga avgiftshöjningen är att den här föreningen har stora inkomster från uthyrning av affärslokaler och garageplatser som täcker en stor del av föreningens utgifter och årsavgiften var ovanligt låga 302 kr/kvm i kostnadskalkylen. I kronor räknat blev höjningen ungefär samma som för andra föreningar med 13000 kr/kvm i lån.

Prepart som var byggherre gick därtill in med en ”räntegaranti” och betalar under två år en del av den ökade räntekostnaden så i slutänden blev det 37% avgiftshöjning.

Även här vill Brf Sundsta Torg att både insats och årsavgift ska räknas tillsammans och att hävning av förhandsavtal inte ska godkännas. De vill behålla de tre förhandstecknarnas handpenning på 50000 kr samt ha ersättning för lägre pris på lägenheterna med 99000, 101000, samt 183000 kr.
Även här handläggs stämningar och motstämningar gemensamt.

Höjdes avgiften bara 37 eller 101 %

Sundsta Torgs advokat, Björn Larsson, har på ett ”kreativt” sätt räknat ut att avgiften för lägenheterna snarare sjunkit med några hundra tusen kr än ökat eftersom det varit hög inflation mellan förhandsavtal och upplåtelseavtal och insatsen har inte justerats upp i förhållande till inflationen utan varit den samma. Ingenstans nämns dock att insatsen ska inflationsjusteras och öka så det är jag övertygad om att rätten bortser helt från. Det tvistas också om avgiftshöjningen ska bedömas vara 37% eller 101% men jag gissar att rätten inte bryr sig om det eftersom det i varje fall är att betrakta som en väsentlig höjning.

Muntlig förberedelse hölls den 11:e december men förutsättning för förlikning saknades och huvudförhandling planeras därför att ske till hösten.

I alla tre fallen diskuteras det också hur många år årsavgiftens höjning ska beräknas i förhållande till insats och upplåtelseavgift.

I alla fallen kommer också ränta och rättegångskostnader (Båda parternas advokatkostnader) att falla på förlorande part.

Ja, så här ligger det till nu och det är angeläget att det förtydligas vad som egentligen gäller när ett förhandsavtal sägs upp. Det lär dras hela vägen upp i Högsta domstolen men någon slags vägledning kan vi förhoppningsvis få när domen i Jakobsbergsskogen 2 fallet offentliggörs. Det är huvudförhandling där 28 och 29 januari och så tar det kanske en månad innan dom faller.

Målnumren är:

Sjöbris 1: T5689-22 (Västmanlands tingsrätt)

Jakobsbergsskogen 2: T4606-23 (Värmlands tingsrätt)

Sundsta Torg: T3854-24 (Värmlands tingsrätt)

Mikael Nordström.

Sundsta Torg i December innan första snön föll. Foto: Mikael Nordström