I en dom från Tingsrätten i Värmland avseende mål mellan bostadsköpare och HSB, beslutade domstolen att förhandstecknare av lägenheter ej får frånträda förhandsavtalen om bostadsköp. Det trots att årsavgiften höjdes med 46,5 procent redan innan inflyttning. I tidigare artikel beskrivs av Mikael Nordström hur parterna resonerade inför de kommande förhandlingarna i rätten.

Det var när räntorna drog iväg och årsavgifterna i de nybildade bostadsrättsföreningarna höjdes redan innan nybyggena var klara för inflyttning som köpare av landets många nyproducerade bostadsrätter började dra sig ur förhandsavtalen.

Runt om i landet finns exempel på konflikter mellan grupper av förhandstecknare och de av byggherrar skapade bostadsrättsföreningarna. Dessa föreningar var ofta från början var underfinansierade. De klarade därför inte räntehöjningar och ökade byggkostnader varpå avgifterna höjdes till nivåer som köparna / förhandstecknarna inte såg som skäliga eller ens klarade av.

Otydlig lagtext från 1970-tal (där förarbetena visade en möjlig riktning) lämnade dock förhoppning om att kunna frånträda förhandsavtalen vid mycket kraftig avgiftsökning över 10% per år. Men genom olika beräkningssätt (mer nedan) från parterna blev det domstolar som fick avgöra. Domstolar väger också in ytterligare faktorer som av köparna kända ”känslighetsanalyser” som de menar övertrumfar andra ting och därmed ger möjlighet att göra obegränsade avgiftshöjningar.

När de första domarna kom resulterade det i att det hela utvecklades till en mardröm för bostadsköparna – De får ej häva förhandsavtalen utan tvingas också betala skadestånd till motparterna.

Flera förlikade innan förhandlingarna

I brf Jakobsbergsskogen 2 i Karlstad höjdes avgifterna med 46,5 procent och fjorton köpare av lägenheter ville då dra sig ur köpet. För tolv av dessa nåddes förlikningar med HSB som byggt lägenheterna men i två fall nåddes ingen förlikning och ärendet drogs till domstol. Förhandstecknarna ville ha tillbaka handpenningen och HSB ville ha ersättning för förluster då lägenheterna tvingades säljas till lägre pris än de tecknats för.

Lagen kan tolkas helt olika

I förhandsavtalet nämns att de har rätt att dra sig ur om det blir en ”väsentlig avgiftshöjning” och köparna ansåg att 46,5 procent var just en väsentlig höjning. I förarbetet till lagtexten från 1970-talet, nämns att gränsen för väsentlig höjning kan gå vid 10 procent men de orden skrevs aldrig in i lagen utan utrymme för tolkning finns därför i varje enskilt fall som hamnar i domstol. HSB ansåg att både insats, upplåtelseavgift och årsavgift skall sammanräknas och att det då inte blir en väsentlig ökning eftersom insats och upplåtelseavgift är så mycket högre än årsavgiften.

Liknande domslut i Blekinge

I en liknande dom från Blekinge Tingsrätt gör domstolen där bedömningen
att
”det är alla de avgifter som skall betalas för bostadsrätten dvs insats, årsavgift och eventuell upplåtelseavgift som skall beaktas vid väsentlighetsbedömningen”.

I Karlstadsfallet säger förhandstecknarnas advokat Henrik Nilsson att det är orimligt att alla avgifter sammanräknas eftersom det då i princip aldrig kan bedömas som väsentlig höjning eftersom insats och upplåtelseavgift är så mycket högre än årsavgiften.
 

Till skillnad från Blekinge Tingsrätt höll Värmlands Tingsrätt med om att avgifterna inte skall sammanräknas utan höjningarna skall bedömas separat. (Men det var ändå inte nog läs nedan).
 
”Enligt tingsrättens mening är det storleken på höjningen av den specifika avgift som ändrats som måste bilda utgångspunkt för bedömningen. Hur höjningen förhåller sig till det totala avgiftsbeloppet är därför inte relevant”.
  
Vidare skriver Värmlands Tingsrätt:
 
”Om det totala avgiftsbeloppet skulle behöva beaktas vid en höjning av årsavgiften är det svårt att se att en höjning någonsin skulle kunna anses vara väsentlig eftersom den procentuella förändringen i en sådan situation sällan skulle kunna bli betydande.
 
Enligt tingsrättens mening får höjningen under alla förhållanden anses vara markant. Det rör sig om en extra kostnad för NN1 och NN2 om drygt 2 400 kr i månaden”.
 
Här har Tingsrätterna alltså gjort helt olika bedömningar i grunden. Ändå hjälpte det inte förhandstecknarna.

Värmlands Tingsrätt dömde ändå till HSB:s fördel – ”känslighetsanalys” köparna borde begripit

Värmlands Tingsrätt går ändå på HSBs linje att förhandsavtalet inte får hävas och det baseras på att det i kostnadskalkylen finns en känslighetsanalys som säger att avgiften behöver höjas med 19 procent och räntan höjs med 1 procent.
 
”Med hänsyn till det som visats genom den årliga bokslutsanalys av Nabo som bostadsrättsföreningen lagt fram får avgiftshöjningen anses vara motiverad. Höjningen som sådan kan inte anses vara väsentlig.”
 
Värmlands Tingsrätt motiverar också domen med att förhandstecknarna inte visat att de inte har råd med den ökade årsavgiften:
 
”Den utredning som NN1 och NN2 lagt fram om deras ekonomi kan inte heller sägas ge stöd för att de inte hade förutsättningar att klara den ökade kostnaden. Tingsrätten bedömer således att höjningen av årsavgiften med drygt 2 400 kr i månaden ryms inom NN1 och NN2s betalningsutrymme”.

Märklig dom som kan ifrågasättas på goda grunder

Det är en märklig dom från Värmlands Tingsrätt. Avgiftshöjningen bedöms som ”markant” (vilket är en synonym till ”väsentlig”) men ändå inte väsentlig. Tingsrätten anser att köparna hade tillgång till kostnadskalkylens känslighetsanalys och borde därför varit medvetna om att avgiften kunnat höjas i princip hur mycket som helst utan att de kunnat häva avtalet. Därtill har de tillräckligt god ekonomi för att klara av avgiftshöjningen eller har i vart fall inte visat att de inte hade råd med höjningen.

HSB vann även skadeståndsmålen

Tingsrätten dömer också till HSB:s fördel i skadeståndsmålen. Förhandstecknarna skall betala skadestånd på runt 400 000 kr, de får inte tillbaka handpenningen och skall betala HSB:s advokatkostnader på runt 250 000 kr. Tillkommer gör egna advokatkostnader på ungefär lika mycket. En del av advokatkostnaderna får de antagligen hjälp med av hemförsäkringens rättshjälp men den täcker normalt bara upp till 80 procent av 300 000 kr.
 

 
Att Tingsrätten bedömer att köparna ska betala skadestånd för förlusten vid vidareförsäljning av bostäderna känns rimligt men bedömningen att de utifrån känslighetsanalysen borde varit medvetna om att de inte får dra sig ur avtalen och att de därtill inte visat att de inte haft ekonomisk utrymme för att klara de ökade årsavgifterna känns helt orimligt.
 
Jag gissar att fallen i både Värmlands och Blekinge Tingsrätt går vidare till Hovrätten.

Mikael Nordström